Mong muốn tách thửa đất cho các con trong gia đình, Ông H tại Bình Định nộp hồ sơ tách thửa thành 02 thửa nhưng bị Văn phòng đăng ký đất đai từ chối vì lý do thửa đất không đủ diện tích tách, chỉ đủ điều kiện tách thửa khi đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.
Cụ thể theo quy định tại Khoản 4 Điều 5 Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND “4. Người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất mới có một phần diện tích là đất ở và một phần diện tích là đất nông nghiệp hoặc có một phần diện tích là đất ở và một phần diện tích là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở hoặc có một phần diện tích là đất nông nghiệp và một phần diện tích là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở, nằm trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch, đồng thời với việc xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất vườn, ao sang đất ở, nếu tổng diện tích xin tách thửa bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở quy định tại khoản 1 Điều này thì được cho tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa mới theo quy định”.
Trong trường hợp này, Văn phòng Luật sư LS đã xử lý, giải quyết như thế nào?
Với sự hỗ trợ của Đơn vị Ls-Legal, sau 01 năm “đeo đuổi” vụ việc hành chính về đất đai. Hiện nay, thửa đất của ông H đã đủ điều điện tách thửa nhưng không cần chuyển mục đích sửa dụng đất. Để lý giải cho vấn đề này, Văn phòng luật sư Chúng tôi đã nghiên cứu sâu các quy định trong Quyết định trên. Nhận thấy, “điểm bất cập” tại Quyết định 40/2014/QĐ-UBND chính là câu chữ trong quy định dẫn đến sai sót trong việc áp dụng và thi hành pháp luật tại địa phương.
Cụ thể: Khi xin tách thửa đất thành thửa đất có nhiều loại đất khác nhau, vậy:
- Có phải cần đáp ứng diện tích của cả 02 loại đất trong cùng 01 thửa đất?
- Cần đảm bảo diện tích tối thiểu của loại đất nào?
Theo Quyết định quy định cần phân tích rõ yếu tố điều kiện cần và điều kiện đủ, cụ thể:
- Người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất mới có một phần diện tích là đất ở và một phần diện tích là đất nông nghiệp hoặc có một phần diện tích là đất ở và một phần diện tích là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở hoặc có một phần diện tích là đất nông nghiệp và một phần diện tích là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
- Nằm trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch
- Đồng thời với việc xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất vườn, ao sang đất ở, nếu tổng diện tích xin tách thửa bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở quy định tại khoản 1 Điều này thì được cho tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa mới theo quy định.
Nếu phân tích rõ, có thể thấy: Khi thực hiện tách thửa đất mà thửa đất mới có 01 phần diện tích là đất ở và một loại đất khác + quy hoạch phù hợp +
- Phải chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở: Trong trường hợp diện tích tối thiểu của đất ở chưa đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định
- Không cần chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở: Trường hợp diện tích tối thiểu của đất ở đã đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định
Vì vậy, theo câu chữ trong quy định đã tạo nên cách hiểu khác nhau giữa VPĐKDĐ và Văn phòng Luật sư LS, sau 01 năm “đeo đuổi”, ý kiến của Ls-Legal đã được ghi nhận và tiếp tục thực hiện tách thửa theo quy định.
Kinh nghiệm rút ra khi thực hiện hồ sơ tách thửa đất:
- Thứ nhất, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận gồm chứng nhận quyền sử dụng đất; chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Thứ hai, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên hay áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước.
- Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp, phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp được phép tách, hợp thửa.
- Thứ ba, việc tách, hợp thửa phải có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Nếu chủ đất dành một phần diện tích có đất ở trong cùng một thửa làm lối đi, khi tách, hợp thửa đất không phải chuyển đổi mục đích sử dụng với phần diện tích làm lối đi đó.
- Ngoài ra, các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với mảnh đất liền kề.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn mức tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Với thửa đất có đất ở và đất khác, không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích, trừ khi người sử dụng có nhu cầu tách thửa.
- Không được tách thửa trong trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định.
