Kể từ ngày Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, kéo theo nhiều thay đổi quan trọng trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) lần đầu. Những điểm mới này tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân: điều kiện được cấp, thời hạn giải quyết, cũng như nghĩa vụ tài chính phải thực hiện. Bài viết dưới đây giúp bạn nắm rõ những quy định cốt lõi để thực hiện đúng và tránh phát sinh rủi ro khi xin cấp Giấy CNQSDĐ lần đầu.
1. Cơ quan có thẩm quyền & thời hạn giải quyết
Cơ quan có thẩm quyền
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả: Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (Nghị định 151/2025/NĐ-CP)
Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu
Từ 01/07/2025, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024, UBND cấp xã được cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia định, cá nhân, cộng đồng dân cư. (điểm h khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP)
Các trường hợp còn lại (Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài,…) do UBND cấp tỉnh, văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.
Thời hạn xử lý
Theo phần V phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024:
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian được tăng thêm 10 ngày làm việc.
- Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc (tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đã đảm bảo tính đầy đủ; không tính thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất)
- Thời gian cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.
2. Các loại thuế, phí và nghĩa vụ tài chính liên quanCác loại thuế, phí và nghĩa vụ tài chính liên quan
Lệ phí trước bạ: Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là 0,5%. Cách tính như sau:
| Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ) |
Lệ phí cấp GCNQSDĐ: Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu này có thể khác nhau theo từng tỉnh thành.
Phí thẩm định hồ sơ: Theo điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ là khoản phí do HĐND cấp tỉnh quy định.
Tiền sử dụng đất: Được xác định tùy theo nguồn gốc và từng thời điểm sử dụng đất.
Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính (Điều 9 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất chưa nộp thì nay phải nộp tiền sử dụng đất theo số đã được thông báo + đồng thời phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế tương ứng với từng thời kỳ.
Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất theo quy định thì phải nộp tiền sử dụng đất + khoản tiền bổ sung.:
- Thời điểm tính tiền sử dụng đất được xác định theo thời điểm ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Trường hợp thời điểm trên giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2005 =>Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất của năm 2005 tại Bảng giá đất.
- Trường hợp tiền sử dụng đất và khoản phải nộp bổ sung quy định tại điểm này vượt quá số tiền sử dụng đất tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận => được tính theo giá đất và chính sách tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
| THỜI ĐIỂM SỬ DỤNG | TÌNH TRẠNG SỬ DỤNG | MỨC NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT |
| Sử dụng ổn định trước 18/12/1980 | Không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 | Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 20% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất (Điểm a khoản 1 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) |
| Có vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 | Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Nộp bằng 10% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất. (Điểm a Khoản 1 Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 30% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất. (Điểm b Khoản 1 Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) | |
| Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 | Không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 | Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm a Khoản 2 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) |
| Có vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 | Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Nộp bằng 20% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm a 2024 (Khoản 2 Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm b Khoản 2 Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) | |
| Từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004 | Không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 | Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Nộp bằng 20% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm a Khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm b Khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: Nộp bằng 60% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm c Khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) |
| Có vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 | Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Nộp bằng 30% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm a Khoản 3 Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 60% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm b Khoản 3 Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có): Nộp bằng 70% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm c Khoản 3 Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) | |
| Từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014 | Không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 | Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Nộp bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm a Khoản 4 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 70% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm b Khoản 4 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: Nộp bằng 70% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm c Khoản 4 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) |
| Có vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 | Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở và vượt hạn mức công nhận đất ở: Nộp bằng 80% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm a, b Khoản 4 Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP) |
Trường hợp đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền
Từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
- Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất (Điểm a Khoản 1 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
- Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm b Khoản 1 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
- Phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp được công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp: Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất đất (Điểm b Khoản 1 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004
Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm về pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp đất được gia không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đất (Khoản 2 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
- Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở: Nộp bằng 20% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm a Khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
- Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm b Khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
- Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: Nộp bằng 60% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm c Khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, nhưng số tiền đã nộp thấp hơn mức phải thu theo pháp luật tại thời điểm nộp thì phần diện tích đất tương ứng với số tiền đã nộp sẽ được tính theo tỷ lệ % diện tích tương ứng hần diện tích đất còn lại (chưa được tính vì số tiền thấp hơn) sẽ phải nộp bổ sung theo mức quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ, theo chính sách và giá đất lúc đó.
Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014
Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm về pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp đất được gia không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đất ( Khoản 2 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP): Nộp bằng 70% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất (Điểm a Khoản 3 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, nhưng số tiền đã nộp thấp hơn mức phải thu theo pháp luật tại thời điểm nộp thì phần diện tích đất tương ứng với số tiền đã nộp sẽ được tính theo tỷ lệ % diện tích tương ứng hần diện tích đất còn lại (chưa được tính vì số tiền thấp hơn) sẽ phải nộp bổ sung theo mức quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ, theo chính sách và giá đất lúc đó.
Từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành: Tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo giá đất
3. Hồ sơ xin cấp Giấy CNQSDĐ
Hồ sơ xin cấp Giấy CNQSDĐ (Nghị định 151/2025/NĐ-CP) gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định này.
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
- Trích đo bản đồ địa chính
- Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp)
Ngoài những loại giấy tờ chính trên thì tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp. Cụ thể:
- Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy tờ chứng việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
- Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất.
- Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính.
- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thức của thửa đất liền kề.
Liên hệ để được tư vấn:
Điện thoại: 0912.056.876 – Luật sư Lưu Văn Sáng; 0964.816.140 – Nguyễn Thị Ái Ly
Fanpage:https://www.facebook.com/phongphaplychodoanhnghiepvanguoilaodong.vn
Địa chỉ trụ sở: 79/4 Lê Thị Riêng, Thới An, TP. Hồ Chí Minh